老後資金、教育資金とともにマイホーム購入資金は人生の3大出費と言われています。
しかし、大きな出費の割りに安易に購入して住宅ローンを払えなくなることも多いのが現実です。
税金やローンの内容（金利や支払期間等）、不動産に関する法律知識が無いままにあわてて契約・購入したために起こることもあります。
新築に伴う登記について
建物を新築したときの登記は、2段階にわかれます。
建物を新築したときは、登記簿がない状態から始まります。
そこでまず、建物の構造や床面積を表示する「建物表題登記」を申請して登記簿を作成してから、所有権を公示する「所有権保存登記」を申請します。「建物表題登記」は、土地家屋調査士が申請します。
土地家屋調査士が申請する「建物表題登記」
当事務所には、土地家屋調査士は在籍しておりませんので、信頼のおける土地家屋調査士に、当事務所から依頼します。
建物表題登記には建築確認済証や会社の印鑑証明書など、とても重要な書類が必要なため、信頼のおける土地家屋調査士に依頼する必要があります。
なお、この「建物表題登記」が完了しないと、「所有権保存」登記を申請することはできません。
表題登記に必要なもの
- 所有権証明書
- 建築確認通知書
- 検査済証
- 工事会社から発行される工事完了引渡証明書
- 建物の所有者の住民票、もしくは建物の登記簿謄本
- 委任状
＊ケースによっては不要なものもございますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
司法書士が申請する「所有権保存登記」
「建物表題登記」が完了したら、次は「所有権保存登記」です。これは司法書士の専門分野です。
「所有権保存登記」は簡単に言うと、「権利証を作成するための登記」です。
この登記申請をすることで、あなたが建物の所有者だということが正式に登記簿に記載され、権利証（現在は「登記識別情報」といいます）が出来上がるのです。
所有権保存登記に必要なもの
- 所有者の住民票
- 表示登記の登記完了書もしくは登記事項証明書
- 委任状
新築建物の登記（建物表題・所有権保存・表示変更・抵当権設定）費用概算
登記費用シミュレーション
新築物件の設定
【敷地＝1筆、建物の種類＝居宅、構造＝木造かわらぶき、床面積＝100㎡、住宅ローンの借入金額＝2500万円】
- 建物表題登記
土地家屋調査士の報酬＝70,000円 - 所有権保存登記
登録免許税 ＝7,900円
司法書士報酬＝20,000円 - 表示変更登記
登録免許税 ＝1,000円
司法書士報酬＝10,000円
- 抵当権設定登記
登録免許税＝25,000円
司法書士報酬＝32,000円 - その他諸費用＝10,000円
- 新築建物の登記費用合計＝175,900円
注）法務局の管轄や送料等で別途費用が発生する場合があります。まずはお気軽にお問い合わせください。
中古物件の購入に伴う登記について
通常中古物件売買の取引は、買主が住宅ローンを借りる銀行において、買主・売主・不動産仲介業者・売主が住宅ローンを借り入れている銀行の担当者及び司法書士が一同に介し、決済が行われます。
決済の現場において、司法書士が売買取引の説明をして、完全な所有権（売主の抵当権が抹消でき、所有権を阻害する権利がない状態）が買主に移転できるよう全ての書類確認をした上で、買主の住宅ローンを実行してもらいます。
その実行資金が売主に、不動産売買代金として支払われ、売主はその代金で住宅ローン残金を返済することになります。
そして司法書士は決済したその日のうちに、法務局に登記を申請します。
不動産売買取引の登記必要書類
金融機関が用意する書類（抵当権設定）
- 抵当権設定契約証書
- 代表者事項証明書
- 委任状
ご本人（買主）が用意する書類（所有権移転・所有権保存）
- 印鑑証明書
- 住民票
- 実印及び認印
- 委任状
- 売買契約書のコピー
相手方（売主）が用意する書類（名変・抵当権抹消・所有権移転）
- 権利証又は登記識別情報
- 本人と確認できる写真付公的証明書（運転免許証・パスポート等）
- 印鑑証明書
- 実印
- 委任状
- 固定資産税評価証明書
- 住民票（前住所記載のもの→省略なし）
相手方（売主）金融機関が用意する書類（抵当権抹消）
- 抵当権設定登記済証又は登記識別情報
- 代表者事項証明書
- 委任状
注)不要な書類もございますので、まずは気軽にお問い合わせください。
中古物件売買の登記（所有権移転・抵当権設定）費用概算
登記費用は、登録免許税・登記事項証明書等の実費部分と司法書士の報酬部分の2つに分けられます。
登録免許税は購入する不動産の「固定資産評価額」に以下の税率をかけて算出します。
- 土地
固定資産評価額×0.01
（ただし平成21年3月31日まで。以降段階的に税率は上がっていきます。） - 建物
住宅用家屋証明が適用された場合 固定資産評価額×0.003
住宅用家屋証明が適用されない場合 固定資産評価額×0.02
さらに、住宅ローンを組んで購入される方は、抵当権設定登記が必要になります。
抵当権設定登記の登録免許税は、住宅ローンの借入金額に以下の税率をかけて、算出します。
- 住宅用家屋証明が適用された場合 借入金額×0.001
- 住宅用家屋証明が適用されない場合 借入金額×0.004
なお住宅用家屋証明の適用条件は をご参照ください。
登記費用シミュレーション
土地の固定資産評価額500万円、建物の固定資産評価額500万円の物件を、1000万円の住宅ローンを組んで購入した場合（住宅用家屋証明の適用あり）
- 所有権移転登記の登録免許税
土地 500万×0.01 ＝50,000円
建物 500万×0.003＝15,000円 - 抵当権設定の登録免許税
1000万×0.001＝10,000円
登録免許税の合計＝75,000円
これに司法書士手数料75,600円（税込）及び登記事項証明書等の費用4,000円を加えると、登記費用＝154,600円 となります。
注）法務局の管轄や送料等で別途費用が発生する場合があります。まずはお気軽にお問い合わせください。
不動産売買にからむ税金と控除
買主にかかわる税金と控除
- 住宅ローン控除→住宅取得を期に10年以上の住宅ローンを組む場合に、一定の条件を満たせば毎年一定額を所得税から控除できるというものです。
ほとんどの方がこの控除の恩恵を受けると思いますが、建物の床面積等構造的条件や過去3年間に居住用財産の3千万円控除・買い替え特例を受けていないこと、確定申告が必要なこと等は要チェックです。 - 印紙税→売買契約書に張る収入印紙のことです。売買金額1千万超～5千万円以下までは1万5千円（Ｈ19.3.31までの軽減措置）
- 登録免許税→下記参照
- 不動産取得税→都道府県税です。平成18年の改正で土地・住宅に係る特例措置（固定資産税評価額×3％）が延長されましたが、さまざまな軽減措置がありますので具体的に登記事項証明書・固定資産税評価証明書等を持って直接都道府県税事務所に確認される方が無難です。
・山口県税事務所・・・083-925-3111
・防府県税事務所・・・0835-23-3111 - 贈与税→住宅資金の贈与を受けたような場合には、原則110万円の基礎控除額を超える金額には贈与税がかかります。
現在いわゆる5分5乗方式が廃止され、相続時精算課税制度が導入されています。
相続時精算課税制度では住宅資金の場合、3千5百万円まで非課税ですが、適用を受けるには取得する物件に条件があることや選択の届出が必要なこと、相続時に相続税で精算することの認識や、一度選択すると撤回できない事などを税務署・税理士等の専門家と十分相談したうえで判断されるのが賢明でしょう。
尚、贈与という手続きを取らず親から借金をする場合には、利息を必ず支払い（民法の法定利息5％を判断基準に）、借用書等書類を作成し、実際の支払いも親の銀行口座に振り込む等その形跡をはっきり残しておかないと、税務署の判断で贈与とみなされる場合がありますので要注意です。 - 固定資産税・都市計画税→市町村が課す税で、固資産税は原則固定資産課税台帳の登録価格×1.4％、都市計画税は原則固定資産課税台帳の登録価格×0.3％ですが、小規模住宅用地や新築建物については軽減特例がありますので詳しくは物件所在地の市町村役場にお問い合わせください。
